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浅论连锁经营战略拓展新思路

作者:代写论文  来源:星论文网  发布时间:2009-08-09 12:50:38

另外,房地产价格的快速的增值保值性,迫使(或者说是吸引)连锁企业开始考虑投资房地产业。这样不仅可以保证连锁企业自己开店的需要,而且还可以通过房地产的开发经营,消除地价的上涨、增加房租收益,增加连锁店的总收益。房地产高达20%-30%的毛利率,使商业地产成为商业资本又一个很好的投资选择。
这也是很多连锁商业与房地产经营联合的主要原因,许多连锁店同时成立房地产公司,许多房地产公司也同时经营连锁商业,“商业﹢地产”的经营模式在商业和地产界已开始流行。麦当劳的快速扩涨就主要依靠麦当劳房地产公司的运作,我国国美集团也拥有鹏润房地产公司。如果没有房地产运作的支持,国美电器要实现2003年后连续四年的利润暴涨和国美股票上市,几乎是不可能的。 
  3.零售经营的特殊性、复杂性,要求必须与房地产开发相结合。零售店获得经营场地的方式有两种,自建开发或租赁经营。自建开发,往往得不到好的地块,或拿地的成本过高,影响连锁企业的开店步伐和经营收益。通过租用经营可以找到好的位置(因已经有房地产公司先抢到好的地块进行了商业开发),但由于房租上涨过快,经营利润会被涨租吞掉;并且无法对店铺进行改造,租房的结构、布局甚至水电设施,都会对连锁经营的商品构成及经营方式带来很大的限制。因此,是自建开发还是租赁经营,必须与连锁经营的整体战略联系在一起考虑。而商业房地产的开发也必须与商品经营的需要相结合。我国商业地产空置率高达30%,商铺销售后期经营不佳,其主要原因就是地产商脱离了商业经营的需要,单纯搞房地产开发,商铺的规模、结构不适应商业经营的需要造成的。所以,房地产战略是连锁经营的必然要求,商业房地产开发必须与商品经营相结合。 
   
  房地产战略在连锁经营中的应用 
   
  美国的麦当劳(Mcdonalds)原来只是卖快餐的,但当它总结出一套科学合理的制造快餐的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀,并最终利用麦当劳的牌子以特许经营的方法扩张时,麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的店。麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务,而更多地分析哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后,就买下看中的地块并建立快餐店,然后寻找特许经营的合作伙伴,将快餐店租给他们经营,向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。只要承租的加盟者能够生存, 麦当劳至少可以在房地产上赚取 40% 的利润, 而且随着物价上涨, 麦当劳的租金只涨不跌。 
  以租赁为主的房地产经营成为麦当劳主要的盈利模式。由于加盟者一般都没有足够的资金支付3万美元的土地费用和4万美元的建筑费用,也常无力争取贷款,麦当劳公司就负责代加盟商寻找合适的开店地址,并长期以低价承租或购进土地和房屋,然后将店面出租给各加盟店,获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。这实质是麦当劳房地产公司(为实施房地产策略而成立的公司)用各加盟店的钱买下房地产,然后再把它租给出钱的加盟店。这种房地产经营策略,实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司,以使它能具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开店的资金困难,又增加了麦当劳公司的收入,同时,通过控制房地产,更有利于麦当劳加强对受许人的管理。资料表明,至20世纪80年代中期,麦当劳的近万家餐馆中,有60%的房地产权属于麦当劳总部,另40%是由总部出面向当地房地产主承租的,使麦当劳成为全美价值最高的零售房地产公司,仅在帐面上,就值41亿美元。麦当劳收入的1/3来自直营店,其余来自加盟店,其中,房地产收入占这部分收入的90%,由此,房地产收入成为麦当劳的主要收入。如今,麦当劳有30000家快餐厅,其收入就可想而知了。 
  麦当劳在中国开设的第一家分店,在北京东单大街与长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当劳进驻时,人们还没有意识到土地可以转化为资本,后来王府井的改造使麦当劳仅因拆迁而得到大笔的土地补偿,此时人们才知道麦当劳投资房地产眼光的犀利。 
  其实,在地产中淘金的非地产企业,远不止麦当劳一家。如世界第一、第二大零售连锁商业沃尔玛和家乐福,以及国美、苏宁等国内的很多品牌零售店,其实就是商业用房的最大房东,因为这些店是一个知名品牌,同时它要的商业用房的量很大,所以他可以用一个很低的价格租到房子,如沃尔玛的租金就比其他中小零售商低20%-80%。由于沃尔玛是一个品牌,对地段的商业前景有较专业的分析,所以可以用比较高的价格把店铺分成很多块租给小业主,租金差价就是这些店的一个重要的收入来源。因而,这些零售店不仅仅在自己的业务范围内赚取利润,而且以自己的方式经营房地产赚取巨额利润。 
  目前,我国连锁业的发展正处在快速扩张,遭遇国外跨国连锁集团的渗透,竞争激烈和地价飞速上涨,经营成本过高的不利环境下。连锁经营中的房地产战略,给我国连锁企业提供了可以借鉴的、有利于困境突围的经营之道。 
   
  参考文献: 
  1.李晋源.从一到无限——连锁店的经营与管理[M].中国经济出版社,1995 
  2.王吉芳.连锁经营管理教程[M].中国经济出版社,2005 
  3.冯宛平,宋之苓.中国连锁商业理论与实务[M].河南人民出版社,1995 
  4.郎咸平.模式——零售连锁业战略思维和发展模式[M].东方出版社,2006 


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