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县城房地产价格逆调控大幅上涨应予重视

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作者:代写论文  来源:星论文网  发布时间:2012-07-19 12:00:00
一、基本情况 在国家一系列房地产宏观政策调控下,国内大中城市房地成交量较大幅度下降,价格经过一段时间的滞涨后也开始有所降低,而县城房地产价格仍在继续上涨,最近出现了加速趋势(见表1)。
表1:2010年以来某县商品房平均价格(以贵和为例)元/平
时间
2010年3月
2010年6月
2010年9月
2010年12月
2011年3月
2011年6月
2011年9月
价格
2550
2760
2960
3060
3110
3260
4000
2011年3月份、9月份,该县楼房价格同比分别上涨22.0%、35.1%。在各银行房地产开发贷款余额已为0的情况下,个人住房贷款在5月份之前月环比上涨一个百分点左右,而在6月份开始月环比都在三四个百分点左右,涨幅也明显加大。在建的有贵和、领秀城一期、学府雅苑、杂技艺校等几个小区都已销售完毕,即将开盘的还有天工、领秀城二期、巴厘岛等几个小区人气也很足。
二、原因分析
(一)土地价格是房价上涨过快的主要原因。调查显示,2007年以来,某县土地价格(见表2)5年内上涨了234%,成为房价上涨的最大动力。土地价格上涨过快主要是因为开发房地产利润相对较高,而政府供应土地有限,有些地块由于位置、环境等因素竞标激烈,如2011年5月份,该县原审计局地段两个竞标者不断提高竞价,最后一人情绪激动手臂发抖终以204万元/亩竞得,成为该县土地成交最高价。
表2:2007年以来某县土地价格表 万元/亩

时间
2007
2008
2009
2010
2011
价格
55
60
80
125
185

 
(二)供求关系中需求呈现刚性。据对售楼人员和50户现场购房户调查,农业户口占比88%;本地打工者占比50%,农民占比20%;一套楼占比100%;目的为居住的占比80%,投资的占比20%;认为房价还会继续上涨的占比86%。如此旺盛的主要原因有:一是我国城乡居民置业观念使然,如结婚时女方一般要求有楼房;再如有房才有家的观念导致宁买不租。二是县域保障房建设严重滞后。保障房中廉租房500套、公租屋430套、经适房240套、棚改595套,目前只有廉租房中100套现已居住、100套已经竣工,其他绝大多数正在建设之中,即使建成后仍然满足不了应保要求。三是城乡居民有效投资渠道单一。目前居民除了投资房地产能够对抗高通胀实现资产保值增值外,股票基金等证券、黄金白银等贵金属、棉花大蒜等农产品,或者风险大,或者价格极其不稳定,都不是理想的投资渠道。四是城镇化步伐加快。近几年,乡镇行政、事业、企业单位职工、工商户及农村先富起来的村干部、个体户等绝大多数人在县城买了楼房。按专家预测,未来将有30%的农民进入城市,而且新农村建设趋缓,某县有11万农户,如果按占比1/6左右的年青人家庭在县城买楼计算,将增加1.8万套购房需求。
(三)政府收费名目多额度高。开发商反映,目前开发房地产要向政府各部门缴纳27项行政性税费,而且项目有增无减,个别收费项目也不公开透明。房产开发阶段交纳的行政性费用,构成了房价的20%左右,如向地税部门缴纳的就有营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、房产税等10个税费项目,今年山东省又新增了水利建设基金。
(四)政府限价但难以限制成本。几年来,我国通胀水平逐渐攀高难下,包括建筑材料在内的商品价格也是不断高企,建筑工人平均工资已达130元/日,同比上涨18%左右,而且工人奇缺,许多五六十岁的农民又重新加入到建筑行列,各个工地上的中青年女工也是屡见不鲜。钢筋、沙石料、工人平均如下见表3:
表3:2010年以来某县房产成本情况

时间
价格
2010年3月
2010年6月
2010年9月
2010年12月
2011年3月
2011年6月
2011年9月
钢筋(元/吨)
4150
4450
4450
4450
4750
4750
4750
沙石料(元/吨)
50
50
50
55
55
70
70
人工 (元/日)
110
110
110
110
130
130
130

                        
(五)一二三线城市限购助推了县城房价。这些大中城市的商品房限购政策,使得具备一定经济实力却不符合购房条件的打工者只好转投不受限的小县城房地产,该项占比12%左右。
三、不良影响
县城房价的加速上涨,使得普通城乡居民加大了生活压力,尤其是年青人结婚成了难题,部分人望房兴叹,不得不一再推迟婚期,一些刚买房结婚的年轻人也无形中成了实质上的房奴,突出了一些民生问题。部分金融机构视个人住房贷款为稳定收入来源,来者不拒。2011年8月末,某县金融机构房贷余额为53302万元,占全部贷款的9.5%,比去年同期增长1.6个百分点。长期贷款增加,资金流动性降低,同时也减少了对实体经济的支持。如果房地产泡沫突然破裂,势必步美国房贷危机后尘,将对我国银行业造成不可估量的冲击。
四、有关建议
(一)国家研讨构建社会住房保障机制。我国社会贫富差距有扩大化趋势,一部分人拥有两三套甚至更多的住房,而弱势群体中以农民为主的大部分家庭却连一套楼房都买不起,金融机构的限贷政策(首付比例提高至四至五成、贷款利率提高至基本利率的1.2倍)更是加剧了民生问题。考虑到目前国富民穷,大量外储投资保值难度大,国家应从构建社会住房保障机制入手,可考虑将目前全社会的存量住房全部登记汇总,在保障每户家庭保留一套住房外(家庭消户时国家免费收回),多余套数按市场估价收归国有,以后新建家庭产生的住房需求由国家统一调配免费供应,不足部分再由各地政府统一规划开发,免费获得的房产在家庭消失后收归政府,不能遗传继承。住房民生问题解决了,人们减少了后顾之忧才敢消费,投资、消费、出口三大引擎并驾才能拉动国民经济走出困局,进而在全球战略范围内更有效配置资源。
(二)加快新农村并建工程建设。国家在农村合村后的并建点免费修建适合农村的居住楼房,确保一户一楼(孩子成立家庭可通过申请获得),农民原村居重新规划,或工或农,提高土地产出率,将农业闲置劳动力、农村城镇化问题消化在当地。
(三)财政、央行及金融机构保障全国住房规划开发资金供应。财政部门整合国家财政资金和外储变现资金,如有资金缺口及临时性资金不足,可以通过发行国家住房国债或从中央银行临时筹借解决,各金融机构畅通渠道,确保该项资金专款专用,随时支取。
(四)金融机构从严把握个人房贷,降低风险的积聚。各金融机构应密切关注本地房地产市场价格发展趋势,预测市场拐点,以一线城市房价下降为戒,制定房贷控制、预警机制,保持本业稳定发展,从资金方面正确引导房地产市场的运行。
 

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