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房地产抵押登记中国经济航母航行的助推器

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作者:代写论文  来源:星论文网  发布时间:2012-10-09 08:58:00

  近年来,随着房地市场的不断发展和改革,房地产在拉动中国经济前进中扮演了越来越重要的角色,在这其中房地产抵押的施行功不可没。房地产抵押在拓展开发企业的融资渠道、培植市民的住房消费、活跃经济上发挥了越来越重要的作用。负责从事房地产抵押登记工作的部门根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规的规定,积极探索房地产抵押登记管理工作不断完善房地产抵押登记业务,促进了中国经济的发展。
  那么,究竟房地产抵押登记如何带动中国经济发展的呢?下面我就简要的进行一些剖析,让大家更简单明了直观的体验这一“助推器”的工作原理。
  一、宏观上,主要体现在以下几个方面:
  1.房地产抵押登记工作的开展,有力地推动了经济的发展。
  1)促进了房地产开发市场的发展。房地产开发投资额大、周期长,绝大多数开发企业通过抵押贷款的融资渠道进行流动开发。据不完全统计,近几年来,60%以上的开发是通过抵押贷款方式实现的。
  2)扩大了住房消费需求,提高了居民支付能力。据调查2011年成交的商品房买卖中,以按揭货款方式购买的占总交易量的65%以上,个人住房抵押贷款已成为居民改善住房条件的重要途径。
  3)盘活资产,使房地产成为人们手中极为有效的一种贷款融资、民事、经济合同担保为目的的房地产抵押大量发生。从而使房地产成为人们“借鸡生蛋”、“以财生财”的聚宝盆。
  2.房地产抵押登记工作的开展,极大降低了金融信贷风险。
  以房地产作为抵押物发放贷款关键是要确保抵押物产权明晰、无瑕疵。以往金融部门将房屋所有权证放在保险箱的做法无法确保抵押物落实。常常会因为抵押人债务纠纷抵押物被法院冻结拍卖,抵押的在建工程被开发企业预售,已预售(销售)的商品房又进行抵押及在一个在建工程项目中土地在一家银行抵押、在建工程又在另一家抵押,造成土地被重复抵押。开展房地产抵押登记工作后,通过市房管理部门对抵押物的跟踪管理,保证了抵押物的落实,保障了抵押权人的利益。现在金融部门已从原来被动接受抵押登记转变为主动要求抵押登记。
  3.房地产抵押登记工作的开展,切实促进了社会的安定、稳定。
  首先通过开展房地产抵押登记工作制止了开发商一边以在建工程抵押一边将设定抵押在建工程擅自预售的做法,有效地防止了“一女多嫁”,使购房者在履行购房手续后能获得产权,住上放心房。其次保障了拆迁安置户的利益。在办理房地产抵押登记时,我们严格审查抵押范围,将拆迁安置的范围、价值从在建工程价值中扣除,从而保障了拆迁安置房建设资金落实、安置房产权的完整,使拆迁户能及时得到回迁。第三,通过对以假产权证、假合同进行金融诈骗行为的有效防范以及有力的打击,保证了正常经济活动秩序。
  4.房地产抵押登记工作的开展,规范了评估行业的行为。
  虽然房地产评估不是抵押贷款的必要程序,但金融部门在确定非住宅抵押物价值时,往往都要求抵押人提供评估报告。为此,市房管部门与市地税局契税征收部门一起严格贯彻建设部《房地产做人机构管理办法》,促进估价机构和做人人员行业自律,同时为了评估价值更准确地反映市场价值,建立了交易实例信息库,采取电子抽叫来选定评估机构,还定期向社会公布交易指导价,方便金融部门、评估机构查询,进而使房地产估价市场竞争有序的发展。
  由以上四点我们不难看出,房地产抵押在经济,经济衍生及其深层的一些领域都发挥了不可替代的作用。它不仅仅直接推动了中国经济的发展,还在侧面,比如社会稳定、安全等领域尽其所能,为中国经济健康良性的发展提供了有力的保障。可以说房产抵押是中国经济长城上一块不可或缺的基石。
  二、微观上的表现:
  说完宏观,下面让我们从微观的角度看看房产抵押登记的作用,众所周知,中国是一个人口大国,在这其中,农村人口占了绝大部分的比例,而农村经济更是整个中国经济的基础,可以说,能够促进农村经济的政策才是好政策,下面就让我们看看,房产抵押登记在其中发挥了哪些作用。
  房地产抵押登记工作的开展,一方面,解决了农村贷款难,为新农村建设提供更有利的金融支持,有利于提升农户的融资能力,为进一步刺激农村经济发展,为农村金融创新提供了有益的补充。另一方面,也解决了信用社办理农村贷款的风险和隐患,为稳健经营提供有效的安全保障。
  下面我就以农房抵押为例,进行详细的说明。农房抵押的一般程序是1、产权登记,农户现行领取宅基地使用权证和房屋所有权证。2.村组评议,对农户抵押条件进行初审和评议。3.合同的签订,农户和融资机构签订贷款合同和抵押合同。4.抵押登记,双方到房屋登记机构办理抵押登记。它的“利”主要体现在:保障农民宅基地用益物权和房屋所有权各项功能,扩大农村有效担保物范围,增加农民融资渠道,增强对农村生产经营的贷款支持;盘活农民存量资产,把农民沉睡的资产变为流动的资本,让农民分享土地等值收益,方便农民带资进城进镇;推动建立城乡统一土地和房屋市场,推动农村改革由浅层走向深层,拓展改革领域,加快农民致富增收,促进农村经济发展。当然,这其中还有一些值得我们注意的地方,主要有一下几个问题:1.现有的农房抵押政策难以解决边远农村融资难,由于边远农村无区位优势,土地增值慢,抵押物流通性差甚至无市场需求,抵押权难以实现,抵押贷款风险大,金融机构积极性不高。放开农房抵押,对增加边远农村融资渠道,解决融资困难问题作用并不明显。2.当农户贷款到期无力偿还时,其宅基地和房屋将被变卖或拍卖,这致使农民流离失所,在一定程度上会影响到社会的稳定。3一户一宅的宅基地供应制度,确保了农民的栖息之地,体现了社会公平,若抵押权实现导致宅基地流入非本集体的成员,不但加大了集体其他成员和下一代成员依法取得宅基地的难度,造成新的不公平,也动摇了当前农村的基本住房制度。4.放开农房抵押彰显了土地和房屋的财产价值。一旦城乡规划管理,土地管理跟不上,不排除部分农民在巨大经济利益的驱动下大量占用耕地违法建设,甚至变相搞房地产开发。大量耕地的减少会严重危及国家粮食安全。这些都是我们在实施这一政策中应该加以注意的地方,这一才能更好的促进中国经济健康良性的发展。
  近些年,随着中国经济的高速发展,中国房产市场不断变化对房地产抵押登记工作提出了更高要求。各种新的市场经营模式的出现,抵押类型的更新,外资银行贷款模式等,都如摆在现在抵押贷款管理工作前的一座座大山。我们只有扣紧时代的脉搏,大步向前,提高抵押登记的工作效率和技巧,才能跨过这一座座大山,才能更好的适应现状中国经济的发展和需要,满足人民的需要,满足经济的需要,满足国家的需要。以十足的马力推动中国经济这艘航母在世界经济海洋中乘风破浪,如挂云帆济沧海。


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