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房地产业的风险控制对策

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作者:代写论文  来源:星论文网  发布时间:2012-10-09 09:03:00

  【摘 要】房地产企业的重要目标是控制所开发项目的风险。由于房地产开发项目的一次性、单件性,投资额度大、开发周期长等特点所决定,房地产开发项目具有较大的风险,因此,进行房地产开发项目风险控制及管理研究意义深远。本文从房地产市场的现状、房地产业风险控制对策,分析了房地产企业项目风险管理的全过程。
  【关键字】房地产业;风险;控制对策
  一、房地产市场的现状
  1.国民经济的持续快速增长
  近几年来,我国国民经济增长率持续超过7%,高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大,大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费,从而为房地产市场带来新的购买力需求。
  2.体制与机制的市场化
  长期以来,我国主要靠国家和集体来建房分房,这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革,把建房与购房一同推向市场,从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入,使建房者成为自负盈亏的法人,购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化,催生了当前这个世界上最大的房地产市场,而这个巨大并且日益增长的市场需求,正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。
  3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款
  市场经济不但提升了购买力,更重要的是催化了人们全新的消费观念。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。
  二、房地产业风险
  1.房地产金融风险的成因
  (1)房地产业融资结构不合理
  由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存,二者的风险具有共生性,而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出,银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
  (2)房地产金融创新缓慢
  在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款,缺乏对偿还能力的预期,贷款还贷年限过短,利率档次过高,还贷方式单一,抵押品保险机制不健全等方面原因,使得中低收入居民的住房还未得以改善。
  (3)房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善
  目前,我国房地产金融法规不够健全,法制建设滞后。例如,虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律,如《民法》、《城市房地产管理法》等,但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善,有些法律缺乏可操作性,特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款,更是缺乏法律方面的保证,这不利于房地产金融的进一步健康发展。
  2.买房人操作风险问题
  首先就目前而言,我国正处在快速工业化与加速城镇化时期,工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀,是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇,人们对房地产的投机需求就没有尽头,地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展,居民就业机会增多,收入增加,购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步,导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国,股市与房市均未开征资本所得税,这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。
  三、房地产业风险控制对策
  1.投资决策阶段
  投资决策阶段最主要的风险是管理风险,这项风险既不能回避又不能转移,只能有计划地自留,靠严格的风险损失控制手段尽可能降低、避免决策的失误。不言而喻,合理配置决策机构,提高决策人员的综合素质是降低管理风险的捷径。
  2.在建设阶段,投资者可以通过合同关系将技术风险、一部分经济风险(如材料设备调价、带资承包等)转移给承包商。以及聘请业务素质高的监理公司进行监理,选择技术实力强的承包商进行施工,是尽可能降低技术风险、管理风险的有效途径。
  3.调控房地产业信用总量,约束市场扩张规模与速度。
  一是把分散的职能归集于一个权威部门,这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标,在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量,并分解到国内商业银行,利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下,对城市土地管理中心发放土地储备贷款,通过强化土地资源的宏观调控能力,张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选,通过发放项目储备贷款等方式,重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业,更好地调节市场和引导市场。
  4.加强银行的操作风险控制
  由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险,因而具有较强的内生性,难以在事前充分预期。实践表明,相对信用风险和市场风险,操作风险更加难以事先计量和预测,这即通常意义上所说的管理滞后性特征,也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除,但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核,对明显存在疑点的资料深入调查核实;办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作,规范管理抵押物;建立相关的风险预警措施,防止内外勾结、一起金融舞弊
  5.加快房地产金融人才的培养。
  入世以后,房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求,培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专有及私企老板、高薪行业人员业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求,也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。
  6.未来房地产操作风险应对之策
  在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期,作为我国经济的支柱产业、龙头行业,国内房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在我国是一个与民生密切相关的行业,需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑,“暴利”不是其应有的特征,它是一个与国内资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业,区域经济价值决定房产价值。针对我国房地产业未来可能面临的市场风险,房地产商应适度降价,加快资金回笼,避免资金链断裂,回避毁灭性打击
  四、结束语
  总之,由于房地产企业独特的经营特点,其风险相对较大。因此,强化对国内房地产企业风险的研究控制,提高其相应的抗风险能力,促进房地产业持续健康的发展,具有重要的意义。
  参考文献:
  [1]王寿松.浅析中国房地产市场的风险及其控制[J].北京经济管理干部院报,2007(12).
  [2]李东绪.独善其身的海南房地产市场[J].中国房地信息,2008(4):1-4
  [3]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究,2005,(4).


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