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探讨我国房地产业的项目成本控制措施

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作者:代写论文  来源:星论文网  发布时间:2012-10-09 09:04:00

 【摘 要】目前,我国房地产业的项目成本过高,同时房地产市场的泡沫经济严重,给消费者购房及国家宏观经济调控都带来一定的困难。只有控制好项目开发成本,并给予开发商一定的利润空间,我国的房地产业才能健康发展,针对以上问题,本文重点探讨房地产业的项目成本控制措施。
  【关键词】房地产;成本控制;措施
  一、房地产及房地产项目成本概述
  房地产是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自身的特点——即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。其有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。
  项目成本控制是指开发商在房地产项目开发过程中尽量将项目实际发生的成本控制在合理范围之内的一项管理工作。项目成本控制是否合理一般是与项目成本预算相比较而言。
  房地产企业是资金密集型企业,其物化资金占比较大,投资周期长,占用资金多;这就要求开发商在项目开发前期工作及开发过程中严控开发成本,在保质保量的前提下达到资金使用最优化。
  二、房地产业的现状及项目成本管理现状
  (一)房地产业的现状
  1、房地产业区域发展不平衡。我国房地产业发展东西部区域差距很大,区域发展的不平衡,也影响着全国房地产市场的发展,从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平,或者说,处于一个较低的发展阶段。
  2、房地产企业规模不等、资质级别总体较低。我国的房地产开发企业从所有制结构看,公有制房地产企业占据主导地位;从隶属关系看,绝大部分房地产企业都是市、县一级所有;从资质级别看,中低级别企业占主导地位,无级别企业仍占很大比重。
  3、房地产业投资主体多元化。我国房地产业从1992年以来,外资(主要是直接投资)已成为我国房地产业投资的重要部分,利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。随着2010年、2011年我国对房地产行业的调控,使国内中小房地产企业举步维艰,国外投资随之加大了投资力度。
  4、开发产品趋向豪华型及享受型。开发商在进行房屋开发时,经济适用房建造量的比重较低,而别墅、跃层等大平方房屋比重较大,助推了成本提高及房价的上涨;一方面是开发商为了提高该楼盘项目的档次,另一方面则为提高房价从而赚取更高的利润。
  (二)与房地产业的现状一样,房地产项目成本管理相对混乱。主要表现在以下几个方面:
  1、没有成形的成本管控模式;区域发展的不平衡,管理水平不同,没有固化的管理模式可参考,造成发展较快地区管理水平相对较好,成本控制效果明显,但其成本控制措施无法为其他地区借鉴。
  2、项目开发前期的成本预算形式化;各公司规模不同,企业人员配备不齐,无事前预算或事前预算形式化,开发商追求短期效益、未对成本控制采取有效的措施。
  3、专业人员的缺失,造成成本管控不到位;因开发、技术、预算、财务等人员的业务水平存在差异,项目成本分摊标准不统一,费用审核不严,对法律、法规及规章理解的不同,造成成本控制效果存在差异。
  二、房地产业的项目成本控制措施
  针对我国房地产业的现状及项目开发过程中成本管控的实际情况,本文主要从两个大方面提出成本控制的措施。
  (一)政府宏观成本控制措施
  1、土地性税费收益实行“保证地方、余交中央”的财政收入分配原则。我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。由于地方政府过于依赖土地收益,造成房屋的涨价。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让,使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下,由土地产生的资产(源)性收益和大部分税费基本上归地方所有,加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策,各地政府在财政收入不足的情况下,只有利用土地出让筹集地方建设资金,土地收益在一些地区已成为典型的财政收入。为了避免这种情况,对经营土地收益及房地产开发税费产生的财政收入所占地方全部财政收入的比率应加以限制,该类收益超过限定比率后的财政收入上缴中央,这样即可降低项目开的的成本又可避免地方因盲目追求GDP而促进地价和房价的上涨。
  2、合理的房屋开发户型比例。必须保证每个楼盘项目的开发都有一定比例的经济适用房,而非择地集中建设经济适用房。目前经济适用房建造量较低,经济适用房的分配管理混乱,经济适用房与普通商品房价格差距不大,同时豪华型及享受型房屋开发量不断增加,该类型房屋的开发即提高了房屋开发成本也推动了房价的上涨。
  3、控制非刚性需求的项目开发。将非普通住宅房屋列为消费税征税项目,或者对其开征房产税。因房地产不只是单纯的消费品,还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益(包含房租收益和房屋价格上涨带来的差价收益),我国有大批闲置资金开始涌入房地产业。同时,受人民币升值预期的影响及房地产业的高利润率的吸引,许多国外资本也通过各种渠道进入我国房地产市场。这导致房地产投资需求的大批增长。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因,所以2010年至2012年上半年以来,国家一直加大力度调控房价。然而如果没有消费需求大批增长的背景,投资房地产获得不了收益,投资炒作是无法进行的。增加经济适用房的开发量及制定可行性认购方案才是重要的解决途径,同时对非刚性需要的房屋进行一定的消费调控也是控制成本及房价的重要措施。
  (二)开发商的微观成本控制措施
  1、经济实用的设计方案。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%-2%,但对工程造价的影响可达75%以上。现在房地产项目的工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,重形象、轻实用,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,从根本上影响了项目成本的有效控制。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,采用多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。   2、招标投标的精细化管理。项目开发招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面,通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中成本控制,开发商应注意与加强以下几点:1)招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前,应严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象。2)做好招标文件的编制工作,造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。3)合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标,作为开发商应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。
  3、使用软件进行项目开发的管理。管理的严密对于控制成本的作用是不言而喻的。与其他项目相比,如与软件开发项目相比较,房地产开发项目对于管理的要求是更高的,因为它更复杂,涉及的面广,时间跨度大。
  4、对项目开发进行量化管理。使用科学、量化的手段进行项目开发的组织体系设计和为具体工作建立标准的量化使用管理。
  如将泰勒的量化管理运用到项目开发管理中:1)工时定额化。对员工提出科学的操作方法,制定出劳动时间定额。2)分工合理化。对员工进行科学的选择、培训和晋升,选择合适的工人安排在合适的岗位上。3)材料的量化。以预算清单为基础,对项目开发的全过程进行材料使用量的监控,杜绝浪费、减少不合理消耗,从而达到降低成本的目的。
  三、结束语
  房地产业是关系国计民生的重要产业。住房问题,不仅仅是一个经济问题,而且是一个事关社会和谐安定的社会和政治问题。降低土地转让价格是降低开发成本的重要宏观措施;实行项目预算是降低项目开发成本的有力保障。只有宏观调控与微观控制相结合,才能有效的控制项目开发成本,从而降低房价,使房地产业健康发展。
  参考文献:
  [1]曹祥军.刚性需求下的房地产营销策略再思考[J].现代经济,2009,(9)
  [2]赵静.住宅房地产市场非均衡发展问题分析 [M]2009,(36)
  [3]张坤,喻瑶:浅析房地产泡沫的成因与预防措施[J]. 新西部(下半月), 2009,(08)
  [4]石伟伟;谭秀娟;;房产信息系统数据库设计中的三库分离技术[J];计算机工程;2009年05期


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